전월세 전환율 계산기
전세 보증금 일부를 월세로 돌리거나 반대로 바꿀 때 얼마가 적정한지 계산합니다. 법정 전환율 상한은 현재 기준금리 3.00% + 2%p = 5%입니다(최종 확인 2026-10-21).
| 법정 전환율 상한 | 5% (기준금리 3.00% + 2%p) |
|---|---|
| 월세 계산 | (전세금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12 |
| 적용 대상 | 계약 중·갱신 시 전환 (신규 계약은 시세) |
계산 결과
사용 방법
- 계산 방식을 고릅니다. 전세 보증금 일부를 월세로 바꾸려면 "전세 → 월세", 월세 조건을 전세로 환산해 비교하려면 "월세 → 전세", 집주인이 제시한 조건이 법정 상한 안인지 보려면 "전환율 확인"입니다.
- 현재 전세 보증금, 바뀐 뒤의 월세 보증금, 월세를 입력합니다. 관리비는 차임이 아니므로 빼고 넣습니다.
- 전환율 기본값은 법정 상한(기준금리 + 2%p)입니다. 동네 시세와 비교하려면 한국부동산원 R-ONE의 지역별 전월세 전환율을 넣어 보세요.
- 결과의 적정 월세나 전환율을 협상 근거로 쓰되, 상한이 적용되는 경우(계약 기간 중·갱신 시 전환)인지 먼저 확인하세요.
전월세 전환율 계산 방법
월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 환산액 = 월세 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
예를 들어 전세 3억원을 보증금 1억원 월세로 바꾸고 전환율 5%를 적용하면, 2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333원이 적정 월세입니다.
법정 전환율 상한이란
「주택임대차보호법」 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%p
현재 기준금리는 연 3.00%(2026-08-27부터 적용)이므로 상한은 5%입니다. 기준금리가 바뀌면 이 페이지도 다시 확인해 갱신합니다.
상가는 「상가건물 임대차보호법」 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율(12%)이 상한입니다.
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
- 적용: 계약 기간 중이나 계약 갱신(계약갱신요구권 행사 포함) 때 기존 보증금을 월세로 바꾸는 경우
- 적용되지 않음: 새로운 임차인과 처음 맺는 신규 계약. 이때는 시장 시세로 정해지므로 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율을 참고하세요.
전세와 월세 중 무엇이 유리할까
내 돈을 보증금으로 넣었을 때 포기하는 이자(또는 전세대출 금리)와 전환율을 비교하면 됩니다. 전세대출 이자는 대출 이자 계산기에서 '만기일시'를 골라 바로 구할 수 있습니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 대체로 유리합니다. 다만 보증금 반환 위험, 월세 세액공제(무주택 세대주, 총급여 8천만원 이하 등 요건) 같은 요소도 함께 따져야 합니다.
상황별 계산 예시
아래 숫자는 위 계산기와 같은 계산식으로 산출한 값입니다. 입력 조건만 바꿔 계산기에 그대로 넣으면 같은 결과가 나옵니다.
전세 4억원을 보증금 2억원 월세로 바꿀 때
법정 상한 5%를 적용합니다(기준금리 3.00% + 2%p).
| 월세로 바뀌는 보증금 | 200,000,000원 |
|---|---|
| 계산 | 2억원 × 5% ÷ 12 |
| 법정 상한 기준 월세 | 833,333원 |
계약 기간 중이거나 갱신하면서 이 조건으로 바꾼다면 월세는 이 금액을 넘을 수 없습니다.
보증금 5,000만원·월세 100만원을 전세로 환산하면
월세 매물과 전세 매물을 같은 기준으로 비교할 때 씁니다.
| 연 월세 합계 | 12,000,000원 |
|---|---|
| 월세분 전세 환산 (1,200만원 ÷ 5%) | 240,000,000원 |
| 환산 전세 보증금 | 290,000,000원 (2억 9,000만원) |
주변 전세 시세가 이 금액보다 낮다면 같은 집을 월세로 살 때 상대적으로 비싼 조건이라는 뜻입니다.
갱신 때 전세 3억원을 "보증금 1억원 + 월세 100만원"으로 제안받았다면
제안 조건에 담긴 전환율을 거꾸로 구해 법정 상한과 비교합니다.
| 제안 조건의 전환율 (1,200만원 ÷ 2억원) | 6.00% |
|---|---|
| 법정 상한 | 5% |
| 상한 기준 월세 | 833,333원 |
| 상한을 넘는 금액 (월) | 166,667원 |
기존 임차인과 갱신하면서 전환하는 경우라면 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 신규 계약이라면 상한이 적용되지 않습니다.
주의할 점과 한계
- 신규 계약에는 상한이 없음: 법정 전환율 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 새 집을 구하는 신규 계약은 시장 시세로 정해집니다.
- 보증금·월세 인상은 별도 상한: 전환이 아니라 차임이나 보증금을 올리는 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없고, 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 다시 요구할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조). 시·도 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.
- 기준금리 변동: 상한은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 이 페이지는 기준금리 변경을 매일 확인해 기본값을 바꾸지만, 계약 전에는 한국은행 발표를 한 번 더 확인하세요.
- 원 단위 절사: 월세는 원 단위 미만을 버렸습니다. 실제 계약에서는 보통 천원·만원 단위로 맞춥니다.
- 결과는 법정 상한을 적용한 참고값이며 법률 자문이 아닙니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담하세요.
새 계약을 맺는다면 월세 복비도 환산 거래금액 기준으로 미리 계산해 두세요.
다음으로 확인할 계산
조건을 정했다면 중개사무소에 낼 복비를 계산해 보세요. 보증금을 대출로 마련한다면 전세대출 이자와 월세를 비교하면 어느 쪽이 유리한지 보입니다.
자주 묻는 질문
집주인이 법정 상한보다 높은 월세를 요구하면요?
기존 계약을 갱신하거나 계약 중 전환하는 경우 상한을 넘는 부분은 효력이 없고, 이미 냈다면 반환을 청구할 수 있습니다. 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있습니다.
지역별 시세 전환율은 어디서 보나요?
한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 지역·주택유형별 전월세 전환율을 매월 공표합니다.
기준금리가 바뀌면 어떻게 되나요?
법정 상한도 함께 바뀝니다. 이 계산기는 기준금리를 정기적으로 확인해 기본값을 갱신합니다.
갱신할 때 보증금은 몇 %까지 올릴 수 있나요?
주택임대차보호법 제7조에 따라 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 보증금을 월세로 바꾸는 전환은 이와 별도로 전환율 상한을 따릅니다.
관리비도 월세에 포함해서 계산하나요?
아니요. 전환율은 보증금과 월차임(월세) 사이의 비율이므로 관리비는 빼고 계산합니다. 다만 실제 주거비 비교에는 관리비를 따로 더해 보는 것이 좋습니다.
출처와 기준
- 주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한 (국가법령정보센터)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (연 1할, 기준금리 + 연 2%)
- 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권 (5% 상한)
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조
- 한국은행 기준금리 추이
- 한국부동산원 R-ONE 전월세전환율
기준일 2026-10-27: 이 날짜에 위 법령과 공식 자료를 직접 열어 계산식·요율·기준금액을 확인했습니다. 법령이 바뀌면 다시 검토해 갱신합니다. 계산 결과는 참고용이며 세무·법률 자문이 아닙니다.